Contrato de Compra y Venta

Residencial Altos de Los Guayacanes

vecino (a) de esta ciudad, actuando en su propio nombre y representación, quien(es) en lo sucesivo se denominará(n) EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), y quienes actuando de forma conjunta se denominarán LAS PARTES, han convenido en celebrar el presente Contrato de Promesa de Compraventa conforme a las siguientes declaraciones y cláusulas:

PRIMERA: (OBJETO DEL CONTRATO). Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que es propietario de la Finca siete siete uno tres cuatro ocho siete uno seis (77134-8716), inscrita al Tomo uno siete siete cuatro (1774), Folio dos cinco cuatro (254); asiento uno (1); de la Sección de Propiedad, Provincia de Panamá del Registro Público; cuyas superficies, medidas, linderos y demás detalles constan inscrito en el Registro Público, formando un globo de terreno (en adelante EL GLOBO DE TERRENO) ubicado en el Corregimiento Pacora Distrito de PANAMA, Provincia de Panamá; donde se desarrolla un Proyecto Residencial denominado COLINAS DEL ESTE.

SEGUNDA: (VENTA). Declara EL PROMITENTE VENDEDOR, por este medio vende un EL GLOBO DE TERRENO identificado con el número

pagaderos SEGÚN FUE ESTIPULADO EN PAGARÉ.

SEPTIMA: (COSTO DE MEJORAS). En caso de existir un aumento en el precio de venta, conforme a lo señalado en la cláusula anterior de este contrato, teniendo en cuenta que los costos de mano de obra, prestaciones laborales, vigentes a la fecha del presente contrato. Queda claramente convenido cualquier aumento en el costo de salarios mínimos, prestaciones laborales fijadas en las convenciones colectivas mejoras que se incorporen a la obra la creación de nuevos impuestos por parte del gobierno o aumento en el precio de venta mencionado en la cláusula anterior. EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) se obliga(n) a cancelar el saldo que resulte a más tardar dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a la notificación que para tal efecto le presente y le entregue EL PROMITENTE VENDEDOR.

OCTAVA: (CAUSALES DE RESCICION DE CONTRATO). Convienen las partes que EL PROMITENTE VENDEDOR podrá declarar resuelto de pleno derecho este Contrato y desistir de celebrar la venta, en los siguientes casos:

1. 1. En caso de incumplimiento por parte de EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) de cualquiera de los abonos o pagos señalados en el presente Contrato;
2. 2. En caso de incumplimiento por parte de EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) de cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente Contrato;
3. 3. En caso de que EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) se rehúsen a pagar la diferencia por aumento en el precio de venta;
4. 4. Si la escritura de compraventa no llega a formalizarse por causas imputables a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), o este no entregara los documentos necesarios para la protocolización y registro de la escritura, y sin la firma de la escritura de compraventa dentro del plazo señalado, o si EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), incumple(n) con cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente contrato.

Queda convenido que EL PROMITENTE VENDEDOR no será responsable si la escritura de compraventa definitiva no pudiese otorgarse dentro de los términos convenidos por causa no imputable a él, tales como circunstancias fuera de control, caso fortuito o fuerza mayor. En estos casos, la escritura se otorgará tan pronto hubiese desaparecido las causas que impedían su otorgamiento.

Una vez resuelto de pleno derecho el presente contrato EL PROMITENTE VENDEDOR queda en libertad de ofrecer a un tercero LA VIVIENDA, sin mayor responsabilidad para con EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADORES (ES).

NOVENA: (INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO). El incumplimiento por parte de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) en cualesquiera de estos abonos, o lo estipulado en el presente contrato; facultará a EL PROMITENTE VENDEDOR a dar por terminado el presente contrato, quien podrá declarar resuelto de pleno derecho este Contrato y desistir de celebrar la venta, pudiendo retener a su favor, en concepto de única indemnización, la totalidad de las sumas abonadas por EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) sin que medie ningún tipo de responsabilidad por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR frente a EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) y sin necesidad de recurrir a los tribunales de Justicia.

Acepta (n) EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) que si decide (n) retirarse por voluntad propia del proyecto, o si el banco le (s) negare el préstamo hipotecario, entonces el PROMITENTE VENDEDOR retendrá la totalidad de los abonos realizados, incluidos los gastos legales. ,***EL PROMINENTE VENDEDOR NO HARA REINTEGRO DEL DINERO ABONADO PARA GASTOS LEGALES**.

En caso de que el Banco que otorgó el Préstamo hipotecario a EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) en un inicio, les revoque el Préstamo por el único motivo de pérdida de empleo de uno o de todos LOS PROMITENTES COMPRADORES, siendo así estos incapaz (ces) de adquirir un préstamo hipotecario, se le hará la retención total de los abonos realizados; solo en los casos que si EL PROMITENTE VENDEDOR incumple con las obligaciones contraídas en el presente contrato; entonces se le devolverá lo abonado de acuerdo a la siguiente tabla:.

DECIMA: (OBLIGACIONES DE EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES). Declaran las partes que las siguientes son condiciones de esta venta que obligan a EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES):

1. • Le corresponderá a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) en acuerdo con los otros propietarios, sufragar los gastos de conservación, mantenimiento, reparación y modificación de las áreas verdes, áreas comunes, planta de tratamiento de aguas, garita de seguridad y personal de seguridad.
2. • Acepta(n) EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) que por el término de cuatro (4) años, contados a partir de la fecha de inicio de los trabajos de construcción del Proyecto Residencial Los Guayacanes (Etapa V), se obligan a mantener el color de pintura escogido por EL PROMITENTE VENDEDOR para LA VIVIENDA. Con posterioridad al término señalado en este punto, corresponderá a la asociación de tipo civil que conformen los propietarios, elegir el color que se aplicará a todas las viviendas del Proyecto Residencial Los Guayacanes (Etapa V).
3. • Que no se podrá realizar mejoras ni construcciones que afecten la estructura, la fachada o diseño interior o exterior de LA VIVIENDA.
4. • Queda obligado EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) que no puede realizar cambios de la fachada de LA VIVIENDA la colocación de techo sobre los estacionamientos ni la construcción de cercas o muros. Sin embargo, con relación a toda cerca o muro, EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) se obliga(n) a mantener los retiros que establecen las normativas de construcción con la que están aprobados los planos.
5. • Queda entendido que el Residencial Los Guayacanes (Etapa V) es un proyecto de viviendas de un solo nivel o planta, por lo que queda prohibida la construcción o edificación de un segundo nivel o planta en LA VIVIENDA.
6. • EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) debe cumplir con las obligaciones emanadas del Manual de Garantía que EL PROMITENTE VENDEDOR les suministrará al momento de hacerles entrega de LA VIVIENDA, para la conservación, manejo y mantenimiento de las áreas comunes, a fin de garantizar la convivencia pacífica, armónica y solidaria de los residentes del PROYECTO RESIDENCIAL LOS GUAYACANES (ETAPA V).
7. • EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), está obligado mientras tanto la escritura de traspaso de LA VIVIENDA sea inscrita en el Registro Público y el Banco le haya hecho desembolso a EL PROMITENTE VENDEDOR a:
8. a) No adquirir nuevas deudas.
9. b) No adquirir nuevas tarjetas de crédito.
10. c) No constituirse en fiador de terceras personas.
11. d) No refinanciar préstamos existentes.
12. e) No adquirir pagos voluntarios.
13. f) No cambiar de empleo
14. Acepta EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) que si su facilidad crediticia le es negada por alguna de las razones antes enunciadas no se le devolverá ninguna de las sumas abonadas, ni las sumas destinadas a gastos.

DECIMA PRIMERA: (OBLIGACIONES DEL PROMITENTE VENDEDOR). Declaran las partes que las siguientes son condiciones de esta venta que obligan a EL PROMITENTE VENDEDOR:

1. • A celebrar el Contrato de Compraventa definitivo mediante el otorgamiento de la respectiva escritura pública, dentro del término de treinta (30) días calendario siguientes a la fecha en que EL PROMITENTE VENDEDOR notifique a EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) que se ha expedido el permiso de ocupación de LA VIVIENDA. Si dentro de dicho plazo LAS PARTES no han podido suscribir la Escritura Pública de compraventa por causas no imputables a alguna de las partes, dicho plazo se entenderá prorrogado por treinta (30) días más a fin de suscribir la respectiva escritura de compraventa de LA VIVIENDA.
2. • Una vez que EL PROMITENTE VENDEDOR entregue LA VIVIENDA a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), no será responsable, en ningún caso, por cualesquiera daños y perjuicios que sufra LA VIVIENDA o que sufran EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), resultantes, directa o indirectamente, de caso fortuito o fuerza mayor, fenómenos naturales, situaciones imprevisibles y/o inevitables como guerra civil, revolución, motines, insurrección, rebelión, desórdenes públicos, desbordamientos o inundación y otras semejantes, sin limitarse a éstas.

DECIMA SEGUNDA: (GARANTIAS Y EXCEPCIONES). LAS PARTES declaran y aceptan que el límite de responsabilidad de EL PROMITENTE VENDEDOR en concepto de daños y defectos de construcción será efectivo a partir de la fecha de expedición del permiso de ocupación y se regirá de acuerdo a la siguiente tabla:

** Estos detalles se corregirán si se detectan fallas en las mismas al momento de la entrega de LA VIVIENDA y siempre y cuando quede establecido en el Acta de Entrega de LA VIVIENDA.

Esta garantía no cubre daños por parte de EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), familiares, empleados o terceros, tales como daño intencional, mal uso, abuso, negligencia, uso diferente a los indicados o los normales o reparaciones de terceras personas. Las mejoras, anexos, acabados o cualquier construcción realizada en o a LA VIVIENDA, a expensas de EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), así como los daños ocasionados como resultado de la inclusión o existencia de las mismas, no quedan incluidas dentro de dicha garantía

DECIMA TERCERA: (NOTIFICACIONES). Toda notificación que haya que realizarse en este contrato se hará en las direcciones y datos proporcionados por el cliente, los cuales constan en la parte final del presente contrato.

DECIMA CUARTA: (OTRAS DISPOSICIONES). Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que conviene en poner a disposición de EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), LA VIVIENDA a que se refiere este Contrato de Promesa de Compraventa, siempre y cuando se cumpla lo siguiente:

1. a) Que se haya expedido el permiso de ocupación de LA VIVIENDA y todos los demás permisos exigidos por ley.
2. b) Que EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), haya(n) liquidado el pago de todas las sumas monetarias referentes a los gastos relativos a documentación legal, a los gastos que ocasione el presente contrato, y la futura escritura de compraventa, así como los gastos notariales y su inscripción en el Registro Público o cualquier otra suma adeudada en concepto de incremento en el precio de venta de acuerdo a lo estipulado en el presente contrato.
3. c) Que EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) le haya(n) entregado a EL PROMITENTE VENDEDOR la carta promesa irrevocable de pago a que hace referencia la CLÁUSULA CUARTA, LITERAL B; del presente contrato, dentro del plazo correspondiente.
4. d) EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) correrá (n) a partir de la fecha de expedición del Permiso de Ocupación de LA VIVIENDA, con el pago de la tasa de servicio de agua, electricidad, aseo, telecomunicaciones, así como el pago de un alquiler mensual equivalente a 0.5% mensual sobre el saldo insoluto del precio de compraventa, bien sea que ocupe o no LA VIVIENDA. Dicho pago de alquiler deberá cancelarse a EL PROMITENTE VENDEDOR, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha en que se notifique formalmente la expedición del permiso de ocupación de LA VIVIENDA.
5. En el evento de que EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) haya (n) cancelado el mes completo a que se hace referencia en el párrafo anterior, y la entidad bancaria, haga efectivo el pago del saldo insoluto del precio de venta antes de culminar los treinta (30) días del arriendo, EL PROMITENTE VENDEDOR deberá devolver a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), el equivalente a los días pagados de más
6. e) Queda entendido y aceptado entre LAS PARTES que corresponde a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) realizar a sus expensas, las gestiones correspondientes para la instalación y conexión de los servicios de agua, electricidad, aseo, telecomunicaciones y similares, en LA VIVIENDA.

DECIMA QUINTA: (DERECHOS DE EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES). EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar a EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) al momento de la firma del protocolo contentivo del contrato de compraventa final, paz y salvo de Inmueble, paz y salvo de IDAAN, copia de Tasa Única y cualquier otro documento adicional que sea necesario o requerido para la inscripción final en el Registro Público.

DECIMA SEXTA: (DERECHOS DEL PROMITENTE VENDEDOR). Cuando EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) hubiere (n) cumplido con todas las obligaciones a su cargo bajo el presente contrato, si por causas que le sean imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR no se otorgare o firmase la escritura de compraventa de LA VIVIENDA, podrá dar por resuelto el contrato de pleno derecho, mediante notificación por escrito de su decisión a EL PROMITENTE VENDEDOR, y requerir la devolución de los abonos realizados hasta esa fecha, más los intereses que haya generado esta suma de dinero sobre la base de la tasa de interés aplicable en la plaza contados a partir desde el momento en que se entrego el abono hasta el momento en que se decida resolver el presente contrato en concepto de única indemnización, sin derecho a reclamación por daños y perjuicios adicionales o por cualquier otro concepto por parte de EL (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES).

DECIMA SEPTIMA: (CONSTRUCCIONES EN EL PROYECTO). EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) deberá (n) soportar la ejecución de las fases de construcción restantes de EL PROYECTO, así como las reparaciones, conservación, y mantenimiento que resulten necesarias efectuar a las viviendas construidas en EL PROYECTO, y deberán permitir el acceso y paso del equipo, maquinarias necesarias, a los arquitectos, obreros, contratistas y demás personas encargadas de vigilar, dirigir y ejecutar dichas obras. De igual forma permitirá (n) las ejecuciones de los trabajos de construcción de las otras viviendas que se construyan y/o planeen construir en el perímetro cerrado correspondiente al Proyecto Residencial Los Guayacanes (Etapa V). EL PROMITENTE VENDEDOR deberá tomar las medidas preventivas necesarias a fin de que dichos trabajos causen la menor molestia posible.

DECIMA OCTAVA: (PROHIBICION DE CESIÓN DE DERECHO CONTRACTUALES). Acuerdan las partes que EL PROMITENTE VENDEDOR podrá ceder o de cualquier otra forma transferir, ya sean en todo o en parte, los derechos y acciones que se deriven de este contrato; por el contrario, EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) no podrá ceder o de cualquier otra forma transferir sus derechos u obligaciones del presente contrato, sin previa aprobación de EL PROMITENTE VENDEDOR.

DECIMA NOVENA: (DEJAR SIN EFECTO). Este Contrato refleja la totalidad de los acuerdos alcanzados hasta la fecha entre las partes y deja sin efecto todo acuerdo, oral o escrito, de fecha anterior sobre el objeto del mismo. Las partes podrán, de mutuo acuerdo y por escrito, modificar o complementar el presente Contrato.

VIGÉSIMA: (NULIDAD). Queda entendido y convenido entre LAS PARTES que, si alguna de las estipulaciones del presente Contrato resultare nula según las leyes de la República de Panamá, tal nulidad no invalidará el Contrato en su totalidad, sino que éste se interpretará como si no incluyera la estipulación o estipulaciones que se declaren nulas, y los derechos y obligaciones de las partes contratantes serán interpretadas y observadas en la forma que en derecho proceda.

VIGÉSIMA PRIMERA: El hecho de que una de las partes permita, una o varias veces, que la otra incumpla sus obligaciones o las cumpla imperfectamente o en forma distinta de la pactada o no insista en el cumplimiento de tales obligaciones o no ejerza oportunamente los derechos contractuales o legales que le correspondan, no se reputará como una modificación del presente Contrato, ni obstará en ningún caso para que dicha parte, en el futuro, insista en el cumplimiento fiel y específico de las obligaciones que corren a cargo de la otra o ejerza los derechos convencionales o legales de que sea titular.

VIGÉSIMA SEGUNDA: (IRREVOCABILIDAD) Declaran LAS PARTES que se aceptan de manera irrevocable todas y cada una de las clausulas establecidas en el presente contrato de promesa de compraventa y en los términos y condiciones expuestos.

VIGÉSIMA TERCERA: (JURISDICCIÓN). Las partes convienen que cualquier litigio o controversia que surja proveniente de, o relacionado con este contrato, así como la interpretación, aplicación, ejecución y terminación del mismo, deberá resolverse conforme a la legislación de la República de Panamá y a través de sus Tribunales de Justicia.

VIGÉSIMA CUARTA: Declara EL VENDEDOR y así lo acepta EL COMPRADOR que no se hará entrega de la vivienda objeto del CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA mencionado en líneas anteriores, hasta que EL VENDEDOR reciba a completa satisfacción el desembolso de los DIEZ MIL DOLARES (B/10,000.00) correspondiente al Programa de Fondo Solidario de Vivienda implementado por el Ministerio de Vivienda mediante Decreto Ejecutivo N°55 de 25 de agosto de 2009 , modificado según Decreto Ejecutivo N°225 de 12 de agosto de 2015, al cual aplicó EL COMPRADOR , y del cual EL VENDEDOR ha recibido carta promesa irrevocable de pago de BANCO NACIONAL DE PANAMÁ. Dicho lo anterior, queda claro y aceptado por LAS PARTES que, para que la vivienda ya mencionada en el CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA sea entregada por EL VENDEDOR, éste debe haber recibido a completa satisfacción todos los pagos correspondiente, llámese desembolso de préstamo hipotecario de EL COMPRADOR, desembolso de Fondo Solidario al que aplicó EL COMPRADOR; además que EL COMPRADOR debe estar paz y salvo con todos los pagos adeudados a EL VENDEDOR ya sea en concepto de abono inicial, separación de la vivienda, gastos legales y/o cualesquiera otros correspondientes.